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7月上海二手住宅:成交量小幅回落,成交均價延續2季度小幅盤整態勢 上海房屋出售 上海房價 上海二手房

發布日期:2019/8/8來源:上海執信咨詢

7月,上海二手住宅共成交約2.03萬套,市場延續小幅回落態勢;合同成交均價約3.86萬元/㎡,較6月小幅回落,同比跌幅繼續收窄。

來源 | 上海執信咨詢

薦讀 | 7月,上海二手住宅共成交約2.03萬套,市場延續小幅回落態勢;合同成交均價約3.86萬元/㎡,較6月小幅回落,同比跌幅繼續收窄。


01

成交量:約2.03萬套

2019年7月,上海二手住宅共成交約2.03萬套,環比下跌6.09%,同比上漲46.85%,市場延續小幅回落態勢。從7月各周成交量來看,前三周成交量罕見地維持在4600套上下,且7月各周的日均成交均穩定在650套左右,說明當前二手住宅市場成交運行相當平穩。


 

02

成交均價:約3.86萬元/㎡

2019年7月上海二手住宅合同成交均價約3.86萬元/㎡,環比下跌1.78%,同比下跌1.48%。7月二手住宅合同成交均價較6月小幅回落,同比跌幅繼續收窄。從2019年5、6、7三個月的二手住宅合同成交均價運行走勢來看,也驗證了我們前期對于市場將進入震蕩盤整運行的判斷。



03

各區成交均價:4漲12跌

從7月上海各區的二手住宅成交均價對比來看,16個區縣中4個環比上漲,12個環比下跌(前值:9漲7跌),成交均價環比下跌的區增加5個。下跌區縣中,嘉定、徐匯、楊浦環比跌幅最大,嘉定環比下跌3.5%、徐匯比下跌2.4%、楊浦環比下跌2%。上漲區縣中,崇明環比漲幅最高為1.6%。崇明在連續兩個月錄得環比跌幅首位后出現反彈,反之徐匯在連續兩個月錄得環比漲幅首位后顯著回落,說明當前市場價格總體維持平穩,不具備連續大漲、大跌條件。


 

04

各環線成交量分布 :中心區域占比小幅回落

從7月的各環線成交占比可以看出,中心區域占比小幅回落。郊環以外環比上漲0.6%、外郊環間環比上漲0.4%、內環以內環比上漲0.2%、中外環間環比下跌0.5%、內中環間環比下跌0.7%。


 

05

各環線成交均價變化:各環線環比均為下跌

從7月的各環線合同成交均價變化來看,各環線環比均為下跌,內環以內環比下跌1.2%、內中環間環比下跌1.8%、中外環間環比下跌0.8%、外郊環間環比下跌0.9%、郊環以外跌幅最高環比下跌1.9%。從各環線成交結構的量、價變化,我們可以看出,外環外區域成交占比提升,造成了7月二手住宅合同成交均價環比回落。



06

各面積段成交量分布:小戶型成交占比持續回落

從7月各面積段成交占比對比可以看出,90平方米以內各面積段成交占比71.5%(前值72.4%)繼續回落,其中50平方米以下占比回落至19.1%(前值20.2%),50—70平方米占比微跌至26.9%(前值27%),70—90平方米占比回升至25.5%(前值25.2%)。90平方米以上各面積段成交占比28.5%(前值27.6%),其中110—140平方米占比9.7%(前值9.2%)漲幅最高,90—110平方米占比13.3%(前值13 %),140—200平方米占比3.8%(前值3.8%),200平方米以上占比1.6%(前值1.6%)環比均持平。



07

各面積段成交均價變化:50-70㎡漲幅最高

從7月的各面積段成交均價變化來看。50—70平方米漲幅最高環比上漲0.9%,140—200平方米環比上漲0.6%。200平方米以上跌幅最高環比下跌4.6%,70—90平方米環比下跌3.6%,90—110平方米及110—140平方米環比下跌2.8%,50平方米以下環比下跌1%。


 

08

各總價段成交量分布:300萬以下為成交主力

從7月的各總價段成交占比可以看出,300萬以下的成交占比環比上漲0.7%至63.8%為成交絕對主力,300—500萬環比下跌0.6%、800—1200萬的成交占比環比下跌0.1%,500—800萬、1200—2000萬、2000萬以上成交占比環比持平。



09

各總價段成交均價變化:800-2000萬價段上漲

從7月的各總價段合同成交均價環比變化來看,1200—2000萬漲幅最高環比上漲0.4%、800—1200萬環比上漲0.1%,300—500萬環比下跌0.5%,500—800萬環比下跌1.6%, 300萬以下環比下跌2.1%,2000萬以上跌幅最高環比下跌5%。



總結

2019年7月上海二手住宅市場成交量繼續小幅回落,日均成交量穩定維持在650套左右,合同均價延續了2季度以來的小幅盤整態勢。7月30日,中央政治局經濟工作會議強調“堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟手段”。


上海執信咨詢認為:這次會議通稿中新增加了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的表述,意味著上海現有調控政策在中短期內出現松動的可能性不大,需求也將保持穩定,下半年上海二手住宅市場或將呈現量縮、價穩的走勢。對于購房者來說,擇機適當的出手應該被視為正確的選擇。


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